8 Juli 2026 – Pemerintah Provinsi Jakarta berencana memperluas penyediaan hunian vertikal melalui pembangunan 11 rumah susun baru yang akan dimulai pada 2027. Langkah tersebut dipandang sebagai salah satu solusi untuk menjawab keterbatasan lahan dan tingginya harga properti di ibu kota. Meski demikian, kalangan pengamat menilai keberhasilan program ini tidak hanya ditentukan oleh jumlah bangunan yang didirikan, tetapi juga oleh kualitas perencanaan, aksesibilitas, keterjangkauan biaya, hingga kesiapan masyarakat untuk menghuni kawasan tersebut dalam jangka panjang.
Pembangunan rumah susun akan tersebar di sejumlah wilayah Jakarta, terutama di Jakarta Utara, serta sebagian Jakarta Timur dan Jakarta Barat. Seluruh proyek akan dibiayai melalui Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah dengan target menyediakan pilihan hunian berupa rumah susun milik maupun rumah susun sewa bagi masyarakat umum dan masyarakat berpenghasilan rendah. Pemerintah menilai konsep hunian vertikal menjadi kebutuhan yang tidak dapat dihindari mengingat lahan kosong di Jakarta semakin terbatas, sementara kebutuhan tempat tinggal terus meningkat setiap tahunnya.
Sejumlah pengamat mengingatkan bahwa pemilihan lokasi harus menjadi perhatian utama dalam pembangunan rumah susun baru. Hunian dinilai akan lebih diminati apabila berada dekat dengan pusat kegiatan ekonomi atau memiliki akses yang mudah menuju transportasi umum. Idealnya, penghuni dapat menjangkau halte, stasiun, atau simpul transportasi publik dengan berjalan kaki dalam jarak yang relatif dekat sehingga mobilitas menuju tempat kerja menjadi lebih efisien. Tanpa dukungan akses transportasi yang memadai, rumah susun dikhawatirkan justru menambah beban waktu dan biaya perjalanan bagi para penghuninya.
Beberapa lokasi yang direncanakan sebagai kawasan pembangunan, seperti Marunda dan Rorotan, dinilai memiliki potensi besar karena masih tersedia lahan milik pemerintah. Namun, letaknya yang berada di kawasan pinggiran Jakarta memunculkan tantangan tersendiri. Infrastruktur jalan, konektivitas angkutan umum, serta integrasi dengan jaringan transportasi massal perlu ditingkatkan agar penghuni tidak mengalami kesulitan saat beraktivitas setiap hari. Tanpa dukungan tersebut, pembangunan rumah susun berisiko hanya memindahkan masyarakat ke wilayah yang lebih jauh dari pusat aktivitas ekonomi.
Selain persoalan lokasi, status kepemilikan lahan juga dinilai berpengaruh terhadap harga jual rumah susun. Apabila pembangunan memanfaatkan aset milik pemerintah daerah, biaya yang dibebankan kepada masyarakat dapat ditekan karena komponen harga tanah tidak lagi menjadi faktor utama. Sebaliknya, jika proyek menggunakan lahan milik swasta, harga hunian berpotensi meningkat akibat besarnya nilai pembebasan lahan. Oleh karena itu, strategi pengadaan lahan menjadi salah satu faktor penting dalam menjaga keterjangkauan harga rumah susun.
Di sisi lain, pengalaman pengelolaan rumah susun selama beberapa tahun terakhir menjadi pelajaran yang tidak boleh diabaikan. Pada masa lalu, sempat terjadi tunggakan pembayaran sewa dalam jumlah besar akibat sebagian penghuni mengalami kesulitan ekonomi. Banyak penghuni merupakan warga yang direlokasi dari kawasan bantaran sungai maupun waduk sebagai bagian dari program penataan kota. Perpindahan tersebut tidak selalu diikuti dengan peningkatan kemampuan ekonomi sehingga sebagian keluarga mengalami kesulitan memenuhi kewajiban pembayaran sewa maupun biaya operasional hunian.
Kondisi tersebut kemudian berdampak pada kualitas lingkungan rumah susun. Keterbatasan pembayaran dari penghuni menyebabkan pemeliharaan bangunan tidak berjalan secara optimal sehingga beberapa kompleks mengalami penurunan kualitas dan terlihat kurang terawat. Pengamat menilai relokasi seharusnya tidak hanya memindahkan tempat tinggal masyarakat, tetapi juga dibarengi dengan pendampingan ekonomi, penyediaan lapangan pekerjaan, serta pembinaan pengelolaan keuangan keluarga agar penghuni mampu mempertahankan kehidupan yang lebih layak setelah menempati hunian baru.
Persoalan lain yang masih menjadi perhatian adalah besarnya Iuran Pengelolaan Lingkungan atau IPL. Biaya tersebut digunakan untuk membiayai operasional bangunan seperti lift, kebersihan, keamanan, hingga perawatan fasilitas bersama. Berbeda dengan kawasan rumah tapak, besaran IPL di rumah susun dihitung berdasarkan luas unit sehingga total biaya yang harus dibayar penghuni dapat mencapai ratusan ribu bahkan jutaan rupiah setiap bulan. Beban tersebut dinilai cukup berat, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang menjadi sasaran utama program rumah susun.
Pengamat juga menyoroti harga rumah susun yang saat ini dinilai masih relatif tinggi. Menurut mereka, apabila pembangunan dilakukan di atas lahan milik pemerintah, harga jual seharusnya dapat ditekan sehingga lebih terjangkau bagi masyarakat. Keterjangkauan harga menjadi faktor penting agar program penyediaan hunian benar benar dapat menjawab kebutuhan kelompok berpenghasilan rendah, bukan hanya menambah pasokan unit yang pada akhirnya sulit dijangkau oleh calon pembeli.
Pemerintah sendiri optimistis pembangunan 11 rumah susun baru akan menjadi salah satu fondasi penting dalam memenuhi kebutuhan hunian Jakarta di masa depan. Sejumlah proyek bahkan telah memiliki rincian kapasitas unit yang akan dibangun, termasuk di kawasan Marunda dan Rorotan. Namun, berbagai masukan dari pengamat menunjukkan bahwa keberhasilan program ini tidak cukup diukur dari banyaknya unit yang tersedia. Integrasi transportasi, keterjangkauan biaya, kualitas pengelolaan, serta pemberdayaan ekonomi penghuni akan menjadi faktor penentu agar rumah susun benar benar mampu menjadi solusi hunian yang layak, nyaman, dan berkelanjutan bagi masyarakat Jakarta. (Redaksi)